Se ci si trova nei panni di un proprietario di casa che ha la necessità di sfrattare un inquilino divenuto moroso o un soggetto che si astiene dal rilasciare l’immobile nonostante il contratto sia giunto a scadenza, è naturale chiedersi quanto costa uno sfratto. Ebbene, la risposta a tale domanda non è mai univoca.
Il costo di uno sfratto, infatti, non segue una struttura tariffaria fissa poiché viene influenzato da diversi fattori, tra cui l’ammontare dei canoni arretrati non versati, il lavoro specifico richiesto all’avvocato e la durata complessiva del processo. In altre parole, è possibile fornire una stima solo approssimativa dei costi che un locatore dovrebbe considerare nel caso in cui voglia procedere con lo sfratto dell’inquilino inadempiente, ma non un prezzo unico e immutabile.
In linea generale, dunque, una procedura di sfratto per morosità o per finita locazione che giunga fino al rilascio forzoso dell’immobile con l’intervento di un ufficiale giudiziario ha un costo stimato di circa 1.400 euro, oltre le spese e gli oneri fiscali. Tali costi dovranno essere sostenuti, in prima battuta, dal proprietario di casa che, tuttavia, potrà chiedere il rimborso delle spese al conduttore inadempiente che, insieme alla convalida di sfratto potrà altresì essere condannato a rimborsare le spese sostenute.
Indicazioni generali
Quanto si paga per uno sfratto? Le variabili in gioco
Il contributo unificato e la marca da bollo
La parcella dell’avvocato per lo sfratto
Le notifiche
Chi paga le spese per lo sfratto?
Indicazioni generali
I costi dello sfratto per finita locazione e sfratto per morosità dipendono da diversi fattori. In particolare, influiscono sul totale la durata complessiva del procedimento e il valore della causa, ma non solo. È necessario considerare altre spese necessarie come, ad esempio, quelle relative alle notifiche e alle parcelle degli avvocati.
Come noto, lo sfratto rappresenta la procedura legale che permette di recuperare la disponibilità di un immobile locato da parte del proprietario e può assumere due forme principali:
sfratto per morosità;
sfratto per finita locazione.
Al fine di risparmiare tempo, fatica e spese, i proprietari di casa hanno a disposizione uno strumento estremamente utile: la Banca Dati Morosità Immobiliare (BDMI). Il database in questione si configura come una vero e proprio elenco degli inquilini morosi, una rete di salvezza che, una volta visionata, permette ai proprietari di casa di tutelarsi dinanzi ai conduttori inadempienti. Inoltre, se si sta pensando di locare il proprio immobile è fortemente consigliato essere a conoscenza dei casi in cui lo sfratto non può essere eseguito.
Quanto si paga per uno sfratto? Le variabili in gioco
Per sapere quanto costa uno sfratto è essenziale considerare diverse voci spesa che contribuiscono all’importo totale. Sebbene, come già accennato, sia quasi impossibile individuare un prezzo univoco per procedere con lo sfratto per morosità o con lo sfratto per finita locazione, in generale, le seguenti variabili influiscono sul costo dell’intera procedura:
contributo unificato e marca da bollo: si tratta dei costi di giustizia;
parcella dell’avvocato: ovvero, i costi relativi alle prestazioni dei professionisti;
spese di notifiche: nel corso della procedura di sfratto e nelle diverse fasi, è necessario procedere con la trasmissione di alcune notifiche le quali, naturalmente, hanno un costo.
Analizziamo le voci di spesa per capire, effettivamente, quali sono i fattori che il proprietario deve prendere in considerazione quando desidera procedere con lo sfratto dell’inquilino in modo che sappia, perlomeno in grandi linee, quanto costa uno sfratto e cosa aspettarsi.
Il contributo unificato e la marca da bollo
I primi costi da tenere in considerazione riguardano il contributo unificato e la marca da bollo. A tal riguardo, è bene sapere che mentre il costo della marca da bollo è fisso e pari a 27 euro, il contributo unificato varia in base al valore della lite. Tale valore, a sua volta, viene determinato in base ai canoni non pagati dall’inquilino alla data di notifica dell’atto di citazione per la convalida.
Rispetto a tale spesa, è utile sapere che la legge prevede un abbattimento del contributo per i procedimenti sommari (il procedimento per la convalida di sfratto è per l’appunto un procedimento di cognizione sommario), riducendo il costo a metà rispetto a una causa di valore equivalente.
La parcella dell’avvocato per lo sfratto
La parcella dell’avvocato è un elemento significativo nell’ambito del calcolo complessivo del costo dello sfratto. Ma quanto costa un avvocato nell’ambito delle procedure di sfratto per morosità o nei casi di sfratti per per finita locazione? Non esiste una cifra esatta da sostenere per le prestazioni del professionista in questo ambito.
Tuttavia, in linea generale, è possibile affermare che il costo per l’assistenza legale per lo sfratto può oscillare dai 500 euro e un massimo di 5.000 euro, a seconda di diversi fattori, tra cui il valore della controversia. Di norma, il compenso dovuto a un professionista deve essere concordato per iscritto al momento dell’assegnazione dell’incarico professionale.
In questa prospettiva, le disposizioni della legge professionale stabiliscono che l’avvocato è obbligato a garantire al cliente, nel rispetto del principio della trasparenza, una chiara comprensione della complessità dell’incarico, fornendo tutte le informazioni necessarie riguardo ai costi stimati, dall’inizio dell’incarico fino alla sua conclusione. L’avvocato è tenuto anche a comunicare per iscritto al cliente la prevista entità del costo dell’assistenza legale, individuando l’ammontare degli oneri e delle spese e del compenso professionale.
In assenza di accordo scritto tra l’avvocato e il cliente per stabilire il compenso per la prestazione professionale, devono essere applicati i parametri ministeriali regolati dal D.M. n. 147 datato 13 agosto 2022 e in vigore da ottobre 2022.
A tal riguardo, inoltre, viene naturale chiedersi se le spese legali per sfratto sono detraibili per il cliente (in questo caso il proprietario di casa che desidera procedere con lo sfratto). Ebbene, in genere, la detrazione non è ammessa poiché tali spese non rientrano tra le voci per i quali è possibile ottenere agevolazioni fiscali.
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Le notifiche
Anche le diverse notifiche ed il loro prezzo svolgono un ruolo cruciale nel determinare quanto costa uno sfratto. Inizialmente, è necessario notificare all’inquilino inadempiente l’atto di intimazione di sfratto con richiesta di convalida. Tale notifica può essere effettuata:
per posta, con costi variabili in base al peso della busta (in genere del valore di almeno 10 euro);
a mano, con costi che dipendono dalla distanza che l’ufficiale giudiziario deve percorrere (si tratta di circa 40-50 euro).
Il procedimento di sfratto, in realtà, comporta una serie di notifiche successive, come la notifica della convalida di sfratto da parte del giudice ed eventualmente la notifica relativa al decreto ingiuntivo per gli arretrati e le spese dovute dal conduttore. Se l’inquilino non lascia l’immobile dopo la convalida dello sfratto, sarà necessario notificarlo con un preavviso di rilascio, con almeno dieci giorni di anticipo, annunciando l’arrivo dell’ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto, con la possibilità di richiedere assistenza delle forze dell’ordine se necessario.
In definitiva, quanto costa uno sfratto con rilascio forzoso con ufficiale giudiziario dipende da molteplici fattori e, tenendo conto delle spese di giustizia, degli onorari dell’avvocato e delle spese di notifica, si può arrivare anche a 1.400 euro o più, potendo aumentare ulteriormente nel caso di opposizioni o complicazioni sorte nel corso della procedura.
Chi paga le spese per lo sfratto?
Una volta appreso quanto costa una causa civile di questo genere, è naturale chiedersi chi paga le spese legali in caso di sfratto. In linea generale è il proprietario di casa a dover sostenere le spese della procedura di sfratto. Tuttavia, è fondamentale sapere che, nel caso di convalida di sfratto da parte del giudice, quest’ultimo può decidere di far gravare sul conduttore moroso tutte le spese che il proprietario ha dovuto sostenere per avviare la procedura.
In altre parole, lo sfratto comporta inizialmente dei costi che devono essere anticipati dal proprietario, ma se il giudice lo stabilisce, l’inquilino può essere condannato al rimborso delle spese.
Più nello specifico, con il decreto ingiuntivo per le spese legali dello sfratto per morosità emesso dal giudice il proprietario può recuperare non solo le spese legali sostenute per lo sfratto ma anche e soprattutto i canoni d’affitto scaduti e non versati, comprensivi degli interessi accumulati.
Naturalmente, l’ingiunzione per il pagamento degli affitti arretrati e delle spese processuali deve essere notificata all’inquilino, il quale può opporsi entro i termini e secondo le modalità stabilite dalla legge.
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