mutuo casa
Gtres
Ha acceso le speranze degli italiani con difficoltà di pagamento del mutuo il decreto fiscale, che stabilisce la possibilità di evitare il pignoramento della casa rinegoziando il finanziamento in extremis. Ma cosa si nasconde davvero dietro questa legge? Secondo Mirko Frigerio, Vice presidente operativo di Astasy, numeri alla mano si tratta solo di uno specchietto per le allodole.
Rinegoziazione del mutuo in caso di pignoramento, cosa dice davvero la legge
Secondo quanto reso noto, la legge in questione consentirebbe a chi si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo di rinegoziarlo per evitare il pignoramento. In realtà, spiega Mirko Frigerio, le cose non stanno esattamente così.
“L’articolo 41 bis (un nome che è tutto un programma) – spiega Frigerio, – della legge 19.12.2019 n. 157 cita: “Mutui ipotecari per acquisto beni immobili oggetto di pignoramento”. Innanzitutto quindi va detto che non si tratta di una misura che evita il pignoramento, ma che interessa proprietari che hanno già avuto quattro anni di tempo per saldare un debito, non lo hanno fatto, e hanno già visto la propria casa pignorata. Probabilmente si tratta di individui che hanno perso il lavoro o comunque non sono in condizione di cambiare la propria disponibilità economica nell’immediato. Quindi significa che un accordo con la banca è già stato cercato, ma in quattro anni non è stato ancora trovato”.
Viene quindi da chiedersi: se non lo hanno fatto in quattro anni, cosa potrà cambiare usufruendo di questa legge?
“In più – aggiunge Frigerio, – la normativa stabilisce la possibilità di rinegoziare il mutuo per un importo offerto non inferiore al 75% del prezzo base d’asta dell’immobile pignorato. Quindi sostanzialmente si sta permettendo a una persona di comprare casa con mutuo, non pagare il mutuo per quattro anni sicura di non essere mandata fuori di casa, e poi, a pignoramento attivato, ottenere un nuovo mutuo per il 75% del valore d’asta, che è già inferiore al valore di mercato. Ad esempio, l’immobile vale 100, il valore d’asta è 90, il nuovo mutuo sarà di 67,5”.
Altro dubbio che sorge, quindi, è che la legge di fatto istighi le persone a non pagare il mutuo, certi della protezione assicurata dalla legge.
Rinegoziazione del mutuo in caso di pignoramento, perchè non è applicabile
“Oltre a queste premesse, – spiega ancora Frigerio, – la cosa più assurda è che se si sommano tutte le condizioni stabilite dalla norma, non solo il campo di applicabilità diventa davvero risibile, ma la legge risulta addirittura paradossale. Ammesso e non concesso infatti che qualcuno rientri nella ristrettissima casistica stabilita dalla legge, se questa persona è già stata passibile di pignoramento, ed è quindi segnalata come cattivo pagatore alla centrale rischi, come può sperare di ottenere un nuovo finanziamento, dal momento che per i criteri stabiliti da Banca d’Italia in questi casi non si possono ottenere altri prestiti per tre anni? Si tratta quindi di un cane che si morde la coda, figlio di una legge redatta nella sostanziale ignoranza della materia”.
Quindi la domanda è: a chi serve davvero questa legge? Cosa c’è di vero nelle speranze alimentate dalla norma? Spulciando la legge insieme a Mirko Frigerio, scopriamo che l’articolo 41 bis si applica di fatto solo in presenza contemporanea delle seguenti condizioni:
1. Il debitore deve essere classificato come consumatore, ovvero il mutuo deve essere relativo alla casa oggetto del pignoramento. Quindi sono esclusi tutti gli immobili pignorati per il fallimento di aziende o dati in garanzia per finanziamenti destinati ad altre attività. Il Caso Bramini, tipico esempio di fallimento disastroso con pignoramento di immobile, sarebbe quindi fuori da questa casistica, come tutti i casi legati ad attività economiche garantite da immobili, che purtroppo sono una fetta importante nel panorama dei pignoramenti e delle vendite immobiliari all’asta.
2. Il creditore deve esercitare attività bancaria o di cartolarizzazione. Se quindi il debito è stato ceduto ad una società che non esercita queste attività ma che può acquistare e gestire crediti, è fuori dalla casistica.
3. Il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale per l’acquisto di un immobile prima casa. Sono quindi escluse tutte le seconde case.
4. Deve essere pendente una esecuzione immobiliare: non si tratta quindi, come si diceva, di immobili a rischio pignoramento ma di immobili già pignorati.
5. Non ci devono essere altri creditori oltre alla banca. Purtroppo gran parte dei casi di pignoramento vede invece l’intervento di almeno due creditori.
6. Il debito complessivo non deve essere superiore a 250 mila euro, il che elimina un’altra buona quota di possibili beneficiari.
“Sommando quindi questi casi – osserva Frigerio, con alla mano i dati del Report Aste 2019 redatto da Astasy, – delle 204.632 esecuzioni immobiliari verificatesi nel 2019, solo il 20%, circa 9400 casi, potrebbero accedere alla rinegoziazione del mutuo ex articolo 41 bis. Una percentuale già risibile, che per di più ha bisogno di trovare fondi che probabilmente non possiede, o non avrebbe la propria casa pignorata, e anche nel caso li trovasse dovrebbe avere la fortuna di scovare una banca che si accontenti del 75% del valore d’asta dell’immobile. Procedimento, questo, che peraltro esiste già: si chiama saldo e stralcio!”.
Quindi, ricapitolando: con la norma sulla rinegoziazione del mutuo in caso di pignoramento si è creata una legge che interessa potenzialmente solo 9400 casi in tutta Italia, comunque di fatto inapplicabile per via dei criteri Banca d’Italia, e che ridefinisce uno strumento, il saldo e stralcio, che era già a piena disposizione.
“Non solo, – aggiunge Frigerio: – il tutto è anche in assenza totale di norme attuative che spieghino come e quando sia eventualmente possibile accedere a questa agevolazione. La domanda è quindi: a che giova tutto ciò? A che pro alimentare false speranze?”.
Articolo 41 bis legge 157/2017: cosa si può fare per correggerlo?
Una domanda che ci poniamo anche noi, incerti se tale legge sia stata emanata per ignoranza o per fini a noi sconosciuti, e se sia possibile in qualche modo correggerla.
“Sarebbe utile che si convocassero dei tecnici in grado di fare delle osservazioni e delle correzioni prima della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, in modo emanare leggi che servano davvero e non creino false aspettative, – osserva Frigerio, che sulla possibilità di correggere la norma è scettico. – Si è invece deciso di far entrare in vigore questa legge durante le feste di Natale, senza nessuna verifica della sua reale applicabilità, virando in direzione di una norma mediaticamente eclatante, ma sostanzialmente inutile. Con il precedente governo si era impostato un metodo più logico di gestire il problema degli immobili pignorati e della loro perdita di valore sul mercato, convocando un tavolo di confronto di tecnici per individuare gli immobili oggetto di criticità e inserirli in una Reoco di Stato che creasse un fondo a reddito. Evidentemente non sarebbe stata una misura altrettanto popolare”.
In questa situazione diventa quindi dovere dei media, dove possibile, cercare di comprendere e spiegare come realmente stiano le cose a beneficio di una maggiore consapevolezza ed educazione finanziaria, e soprattutto per evitare che si creino false speranze che possono essere sfruttate a danno altrui.